本文摘要：今年上半年，房地产市场调控持续高压，调控政策密集实施。在高压之下，房价趋于稳定，但是房企销售和土地出让金仍维持快速增长。 数据表明，房企销售额广泛下跌，碧桂园、万科以及恒大三巨头今年上半年销售总额突破万亿，三家房企销售额都多达3000亿元，而中型房企的销售增长速度最慢，当然，房企之间的分化也在激化。不过，随着调控的了解，房企的资金问题更加突显，这也将造成房企在策略上展开新的的自由选择。

今年上半年，房地产市场调控持续高压，调控政策密集实施。在高压之下，房价趋于稳定，但是房企销售和土地出让金仍维持快速增长。

数据表明，房企销售额广泛下跌，碧桂园、万科以及恒大三巨头今年上半年销售总额突破万亿，三家房企销售额都多达3000亿元，而中型房企的销售增长速度最慢，当然，房企之间的分化也在激化。不过，随着调控的了解，房企的资金问题更加突显，这也将造成房企在策略上展开新的的自由选择。在土地市场方面，土地出让金之后快速增长，并且缔造历年同期新纪录，但是从价格上仔细观察，趋于平稳，溢价率经常出现回升。不过，有所不同城市之间经常出现较小的分化，三四线城市土地成交价比较较热。

土地市场的调控也是楼市调控的焦点，供应体制和结构在渐渐变化并了解。当房地产行业转入分化时代，大中型房企依然可以在市场下行期分给一杯羹。近日，上市房企争相公布半年销售摘要，并广泛袭港快速增长。

其中，恒大上半年销售金额为3041.8亿元，同比快速增长24.62%；万科某种程度突破3000亿元大关，同比增幅为10%。富力、融信、金茂、建业、龙光、中南建设、荣盛发展等企业，上半年销售皆有有所不同幅度的快速增长。

由于去年大部分房企已构建了销售规模的高点，这意味著今年的业绩不存在之后攀高的动力。尽管房地产调控政策之后加码，但行业的红利期或许仍并未完结。按照官方的数据，今年1-5月，全国商品房销售面积和销售金额同比皆经常出现于是以快速增长前5月的增幅甚至比前4月有所不断扩大。

但调控政策的影响依然不容忽视。有房企人士向21世纪经济报导回应，企业虽有以价换量的压力，但拿地、扩展的步伐都会上升。由于对市场的态度渐趋慎重，很多房企于是以主动刹车，过去两年的拿地和扩展规模已很难保持。中型房企快速增长显著截至记者新闻报道时，房企三巨头皆公布了半年销售业绩。

上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比快速增长42.8%，沦为唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额超过3041.8亿元，同比快速增长24.62%；万科构建销售3046.6亿元，同比快速增长10%。但这三家企业的增长速度并远比引人注目。

中型房企的销售增长速度更为显著。其中，融信销售规模为545亿元，早已多达去年全年。

金茂则构建717.62亿元的销售额，同比增幅相似200％。上半年，奥园的销售规模超过402.9亿元，同比快速增长大约143%。龙光、建业的销售增长速度也都在80%以上。

中原地产认为，一方面，中型房企的业绩基数偏高，更容易构建低快速增长；另一方面，规模效应仍是行业的主旋律，规模在500亿元到1000亿元之间的房企，更加有冲击规模的紧迫感，其销售速度也更慢。从月度销售来看，大部分房企在6月当月的销售规模明显增加。北京某房企人士向21世纪经济报导回应，很多地方政府对预售证的管控有所断裂，企业的推盘速度也有所减缓。

当然，这里面也有企业冲击半年报的考量。他说道。从区域贡献来看，二线城市仍是房企销售主动力，三四线城市也有较小贡献。中国指数研究院认为，2017年以来，重点二线城市陆续实施人才新政，催动楼市市场需求走热。

华夏幸福、富力、雅居乐等房企逃跑契机，增大销售力度。三四线城市主要不受一二线城市的市场需求外溢影响，销售业绩也大幅度下跌。一线城市对企业销售的贡献依然较小。

近日，易居克而瑞和中国指数研究院皆公布了上半年房企销售榜单。尽管部分数据有所进出，但其体现出有的行业分化情况依然更为完全一致，这也反映出有整个行业的变化趋势。

按照易居克而瑞的数据，上半年百强房企总体销售规模近4.6万亿元，同比快速增长36.5%。其中，千亿规模以上的房企有7家。从总销售规模来看，十强房企的市场占有率为29.9%，三十强劲房企的市占率则超过48.5%，皆比2017年有明显提高。反映出有市场的集中度在大大提高。

相比之下，200强劲房企的门槛比去年同期有所减少。上述机构认为，销售榜百强之后的房企，不受行业格局分化的影响将不会更加明显。

资金链渐渐承压调控政策的大大放宽，仍使得企业的业绩前景面对不确定性。中原地产统计资料表明，2018年上半年，中央和各地共计实施了192次楼市调控政策，密集程度前所未有。6月以来，监管层又对房地产市场展开了一轮密集表态。

6月20日，审计报告公布报告认为，9家大型国有银行违规向房地产行业获取融资360.87亿元，抽验的个人消费贷款中也有部分实际流向楼市股市。6月25日，央行公布报告认为，一些房地产企业负债率较高，债务压力较小。6月27日，国家发改委负责人在答记者问时特别强调，部分企业特别是在是房地产、地方政府融资平台等企业外债发售规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不低，自身实力受限，但申请人备案注册的外债规模稍大，以致于五六亿美元，甚至低约数十亿美元，申请人发债规模与自身实力不相匹配。

有的缺少以项目本身收益偿还债务贷款的能力。部分企业由于没外汇收入来源，抵挡汇率波动风险能力较强。6月28日，住建部等七部委牵头积极开展管理房地产市场乱象专项行动。其间，还有国开行放宽棚改货币化移往项目审核权限的传闻。

虽并未最后证实，但棚改货币化渐渐退场，被指出是大趋势。同策研究院首席分析师张宏伟指出，这一系列利空消息，将对房企产生诸多影响。其中，银行、海外融资渠道放宽，将使房企的资金压力之后增大；七部委管理市场乱象，不会在一定程度上影响回款速度；棚改货币化移往的放宽，则意味著三四线楼市逐步降温，对业绩的影响不可忽视。

他回应，从房企资金兑付压力来看，压力将在2018年第三季度确实反映（2016年房企集中于特杠杆扩展，借贷资金平均值周期2年，因此，2018年资金届满兑付比较集中于）。不受上述因素的影响，更好的房企会谋求主动降价。福建某房企涉及负责人向21世纪经济报导回应，企业应付资金压力的手段，无非是较少负债、较少拿地、慢周转、厚利润。

因此，未来不回避以价换量现象的经常出现。他同时回应，这种以价换量只是短期策略，并会性刺激销售规模大幅度攀高。

这是因为，房企对今年的市场辨别广泛渐趋慎重，拿地扩展的步伐已显著上升，整体的推盘节奏也慢于去年。除非在规模上有点子，否则会有前期那样的增长速度。但该人士并不担忧完了不成销售目标，一方面，出于对市场的辨别，企业在制订今年销售目标时，增长速度早已比去年有所上调；另一方面，过去两年间，大中型房企展开了大量货值储备，随时可以获释。

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