本文摘要：自2016年10月房地产密集调控政策后,房企在国内通过发售债券、银行贷款提供融资的可玩性急遽增大，均可闻主力房企资金链尚能运营较好。而当今年三季度走到，部分企业的拿地节奏有增无减。资金转往 房企业绩已完成八成作为长年跪大位行业头把交椅的万科，在今年前9个月时间销售额约3961亿元，卖完了去年全年的任务量。 而据记者统计资料在已透露前三季度销售业绩的23家上市房企中，5家房企销售额早已多达1000亿元。

自2016年10月房地产密集调控政策后,房企在国内通过发售债券、银行贷款提供融资的可玩性急遽增大，均可闻主力房企资金链尚能运营较好。而当今年三季度走到，部分企业的拿地节奏有增无减。资金转往 房企业绩已完成八成作为长年跪大位行业头把交椅的万科，在今年前9个月时间销售额约3961亿元，卖完了去年全年的任务量。

而据记者统计资料在已透露前三季度销售业绩的23家上市房企中，5家房企销售额早已多达1000亿元。业绩表明，2017年，房企销售额将是刷新历史新纪录的一年，30%的增长速度或许已无过于多悬念，5000亿元规模的房企也将随之问世。截至2017年三季度末，突破千亿规模的房企已约11家。

其中，金地集团、华夏幸福、华润置地是九月新晋的千亿企业，业绩分别超过了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。而在去年已踏入千亿门槛的房企中，中海地产、金地集团、华夏幸福、华润置地截至三季度末都已超强千亿，绿城中国目前离千亿也只有一步之遥。除此之外，招商蛇口、新城控股、旭辉集团目前的规模都在700-800亿左右，今年年底未来将会超过千亿。回应，中原地产首席分析师张大伟向记者回应，2017年将是房企销售业绩突破历史的丰收年，目前来看，年度销售目标平均值完成率早已多达80%，预计大部分房企将提早1个月至2个月已完成年度销售目标。

张大伟指出，房企销售业绩丰收年的背后，是过去两年房企可承销货量丰沛、房价盈利、项目结转所致。目前显然，多数城市去化周期皆在12个月以下，为确保规模发展，房企转入调补库存阶段。外部融资 2018还是考试年为了不断扩大销售规模，不少房企将销售送回的绝大多数现金再次用作拿地或者收购项目减少土地储备上。据中原地产研究中心统计数据表明，截至2017年9月底，50强劲房企合计拿地金额超过17711.8亿元，与2016年同期相比下跌了48%。

同时，今年拿地金额多达100亿元的房企有49家，而2016年同期只有37家。目前仍有一些房企在拿地时以突破下限的价格拼抢，特别是在是对热门和优质地块，加之不受调控政策的影响，房企的盈利空间势必会增大，资金成本渐渐减少。各种融资渠道压力的减少，也让很多房企的资金链风险渐渐累积，2018年或将步入考试年。

此外，房地产信贷资金持续放宽也是市场变盘的仅次于变数。受益于房价下跌所带给的赚效应，以及其他投资标的短缺，房地产市场仍是银行信贷资金最重要出口。回应，克而瑞机构分析指出，随着全方位无死角监管措施的实施，信贷资金池的水位逐层而下，必定将对房地产市场产生较小影响，先前置业市场需求将难以为继，市场变盘风险不可不察。

自有资金可符合拿地市场需求仲量联行中国研究部负责人 周志锋今年，前三季度房企销售业绩远超过此前预期，多数房企的销售业绩环比快速增长显著，前30强劲房企竞争更为白热化。与2016年全年比起，TOP100房企金额集中度的增长速度整体低于面积集中度。金额方面，各梯队房企集中度皆稳定增长趋势。销售的较好态势，使得房企的资金流更为丰沛。

而今年，由于一二线城市采行多项禁售措施，使得房企在一二线拿地比较理性；三四线城市拿地成本比较较低，这也导致房企在今年增大补仓力度，代价资金也比较较低。在一定程度上，自有资金可符合企业拿地市场需求。此外，本着反对实体经济的原则，对于信用评级比较较高的大型房企，银行仍不会发放贷款。

今后，开发商将在一定程度上之后依赖银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹融资等模式，并且与有土地储备的企业积极开展合资合作等。房企融资打开更加多渠道世邦魏理仕华北区研究部主管 孙祖天今年部分重点城市土地成交价活跃，最重要的原因是当地政府增大土地供应，获释前几年被受限供应诱导的购地市场需求。

房地产企业今年不但在土地市场展现出活跃，在现有物业的并购上某种程度大力。根据世邦魏理仕的近期统计资料，2017年第三季度北京和上海的大宗物业投资交易中，房地产开发商分别贡献了总投资额的45%和33%。部分原因归功于去年楼市转好，开发商借此减少资金储备并在今年增大投资。另外一部分原因在于开发商的融资和解散途径日益多元化，使开发商以求轻资产模式较慢扩展。

尽管银行信贷依然是开发商最主要的融资途径，资产借贷证券和房地产信托基金等资产证券化渠道循序渐进的发展也为开发商融资获取更加多选项。此外，以保险公司和房地产投资基金基金为代表的机构投资者，以及写字楼用户企业为代表的出租型买家大规模并购现有优质物业，为开发商在研发项目后整售解散建构更加不利的市场需求环境。明年融资成本将之后下降第一太平戴维斯北京公司投资部董事 王尧房贷利率下调、消费贷被查办、个人按揭购房贷款增长速度持续衰退以及楼市成交价上升。

对开发商来说，钱袋子正在膨胀，部分房企早已开始增大再融资力度。钱袋子持续放宽，并不意味著开发商融将近钱了，部分地区银行仍可以获取研发债。目前，开发商债权融资成本为5-7%，信托为7%，过桥则要超过9%以上。

明年，房企融资成本将更进一步下降。在今年提供土地成本没上升的情况下，明年房企的利润将更进一步被摊薄。

海外发展也面对成本增高的问题，就目前而言，房企想像前几年低成本融资完全不有可能构建。在融资渠道收窄的大环境下，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发售方面不具备诸多优点，拓宽了融资渠道，减少整体融资成本，提升了融资便捷，是我国房地产行业发展的趋势所在，同时助推房企由轻资产向轻资产模式改变。

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