本文摘要：去年一年房地产市场爆发式快速增长造就房企业绩大幅恶化，截至2017年2月20日，A股129家上市房企（不不含B股）中总计有81家公布2016年业绩预告片，多达8成房企构建盈利和业绩下降。在全国市场格局相当严重分化的背景下，去年国庆前后，一二线城市楼市疯狂引起出租汽车，而三四线城市之后维持去库存，部分房企利润下降更为相当严重，疯狂的市场未挽回其亏损的局面，面对出局的威胁。其中12家房企经常出现亏损，17家房企经常出现净利润同比上升。

去年一年房地产市场爆发式快速增长造就房企业绩大幅恶化，截至2017年2月20日，A股129家上市房企（不不含B股）中总计有81家公布2016年业绩预告片，多达8成房企构建盈利和业绩下降。在全国市场格局相当严重分化的背景下，去年国庆前后，一二线城市楼市疯狂引起出租汽车，而三四线城市之后维持去库存，部分房企利润下降更为相当严重，疯狂的市场未挽回其亏损的局面，面对出局的威胁。其中12家房企经常出现亏损，17家房企经常出现净利润同比上升。五谷丰登证券研报指出，不受行业毛利率下降影响，传统房企净利润增长速度皆面对下降趋势，不过，随着行业转暖即部分转型房企新业务逐步贡献利润，2016年行业净利润增长速度显著回落，前三季度上市房企净利润同比快速增长了28.6%。

八成房企业绩靓丽从公布了业绩预告片的房企数据来看，净利润方面，华联控股和渝开发增长幅度最低，其中华联控股预计构建净利润12亿元，同比快速增长1631.45%，为目前早已发布业绩预告片房企中业绩快速增长最慢的企业。对于16倍利润增幅，华联控股得出两个理由：第一，其在深圳在购房地产项目预计在报告期内竣工，不具备结转收益的条件；第二，通过出售神州长城股票买入8.98亿元，带给6.56亿元投资性收益。华联控股2015年净利润严重不足7000万元。第二名的渝开发的净利润预计为1.17亿元-1.27亿元，同比快速增长1487.52%-1623.2%。

而其利润大幅度快速增长源自出售重庆会展中心置业有限公司四成股权减少1.48亿元非经营性损益，如果去除这部分收益则面对亏损。中国高科预计全年利润快速增长750%，源自出售深圳仁锐实业有限公司产生非经营损益6.9亿元所致；三湘印象全年净利润7.05亿元，同比快速增长573.76%，主要获益于三个项目结转和一家新的划入报表子公司。此外，华丽家族利润同比快速增长510%，主要为上海和苏州地产项目结转和投资期货收益；广宇集团预计净利润同比快速增长441.6%至2.2亿元，某种程度由于武林外滩项目结转收益构建扭亏为盈。

不难看出，2016年房企利润大幅度快速增长不外乎两个原因：第一，本身主业业务贡献利润受限，通过出售旗下资产收益构建利润快速增长；第二，一二线城市房地产市场恶化造就销售业绩下降，促成利润经常出现大幅度快速增长。此外，粤泰股份、东旭蓝天、万业企业、皇庭国际、绿景控股、世纪星源、粤宏远A、大港股份和新湖中宝等几家房企全年利润增幅也皆多达200%。

从净利润绝对值来看，发布业绩预告片的房企中，招商蛇口最多，全年预计盈利93亿元到98亿元，构建翻番。一方面由于招商地产和深圳蛇口已完成拆分后，利润大幅减少；另一方面获益于楼市行业结转同比增加。17家房企业绩下降如果说上市房企利润下降获益于房地产市场，那么利润下降原因则各不相同，虽然部分利润下降房企主要业务皆集中于在一二线城中，但并没很好乘坐这一波房地产行业的快车逃脱，而是由于各自原因之后好转。

17家企业利润下降，12家企业正处于亏损状态，其中天房发展下降尤为相当严重，全年预计亏损3.83亿元，同比下降8620.96%，如果扣减滨海新区核心区天津汉沽河西旧城综合开发建设项目投资收益1.3亿元，全年预计亏损为4.81亿元。对于利润大幅度下降，天房发展回应，一方面由于结转项目皆坐落于天津外环线的津南区和东丽区，同区域房地产供应较小，项目售价较低所致；另一方面天房发展融资规模为215亿元，利息支出过大毁灭利润。另一家利润下降幅度较小的房企阳光股份则因为经营所致，其2016年全年利润预计亏损4亿-5.2亿元，同比下降2677%。

阳光股份的说明是由于解散上海锦江国际购物中心项目损失和2016年没额外股权处理收益。海航创新全年亏损1.97亿元、利润同比下降804.07%则因为官司身患，海航集团从2011年并购九龙山以来，与九龙山原有限公司股东李勤夫陷于长时间的资产纠纷中。

紫光学大全年预计亏损0.94亿-1.22亿元，同比下降近8倍的理由是：根本性资产重组暨非公开发行股票中介费用开支；计提两笔融资的借款利息；下半年为业务淡季。得出类似于理由的还有中房股份，该公司全年预计亏损3900万元到4300万元，同比下降454.39%，中房股份称之为由于商品房销售收入增加和根本性资产重组中介费用减少所致，报告期内，沿袭了前一年的高管大规模辞职潮，业绩也并转盈为亏。

此外，海航投资、荣丰控股和宋都股份等房企利润下降也皆多达300%以上。从亏损绝对值来看，天津松江亏损额仅次于，为5.55亿元，主要原因为融资利息支出过大和计提损失1.63亿元所致。地产板块高于大市五谷丰登证券指出，尽管行业面对着基本面上行和政策放宽，但定价权变迁于是以带给行业投资逻辑变迁，在险要资、产业资本增大权益资产配备趋势下，低收益低ROE的匮乏优质蓝筹地产的筹码属性于是以逐步强化，整个行业仍孕育出着机会，未来房地产行业仍不会优于大市。

截至2月20日，一线房企中，除了华夏幸福发布净利润快速增长40%外，万科、保利、绿地等皆并未发布业绩预告片，不过参考2016年三季报难于找到，一线房企业绩快速增长皆展现出出色。2016年三季报表明，万科前三个季度净利润为82.6亿元，并未分配利润为529亿元。同期保利地产净利润为71.1亿元，并未分配利润为550亿元；绿地控股净利润为59.2亿元，并未分配利润为307亿元；招商蛇口净利润为56.1亿元，并未分配利润为221亿元，华夏幸福净利润为46亿元，并未分配利润为124亿元。

参考招商蛇口和华夏幸福这两家企业前三季度利润和全年利润预告片，难于找到，由于年落幕并转项目较多，全年利润料将之后减少，特别是在万科、保利、绿地等房企还有大量并未分配利润，全年净利润仍有较小提高空间。在整个A股市场，截至2017年2月20日，早已有2584家上市企业发布全年业绩预告片，其中业绩预增的占比71.4%，而上市房企这一比例为79%，从侧面体现了房地产行业的盈利能力。

某证券机构不愿明示分析师指出，随着2016年四季度出租汽车、限贷政策逐步升级，房地产行业融资逐步放宽，企业融资成本更进一步提高；另外，2016年上半年以来，各类资本转入房地产开发和土地市场，推高了土地价格，预计未来行业整体收益率将上升，行业风险将提高。

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