本文摘要：近期房企土地融资项目骤减，这体现了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。即便是周全（化名）供职的大型信托公司，也面对着没有业务可做的窘境。中国证券报记者调研了解到，多数房企指出地产行业的春天早已过去，并为过冬作好打算。 一些大的房企已上调明年的土地储备量等指标，有些甚至中止了原本的拿地计划。同时，信托、银行等金融机构的融资门槛大大提升，9月房地产信托环比上升17.5%，资金清净增加近120亿元。随着融资渠道的大大放宽和房企债务高峰的到来，可以预计，四季度房企的资金将更加紧绷。

近期房企土地融资项目骤减，这体现了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。即便是周全（化名）供职的大型信托公司，也面对着没有业务可做的窘境。中国证券报记者调研了解到，多数房企指出地产行业的春天早已过去，并为过冬作好打算。

一些大的房企已上调明年的土地储备量等指标，有些甚至中止了原本的拿地计划。同时，信托、银行等金融机构的融资门槛大大提升，9月房地产信托环比上升17.5%，资金清净增加近120亿元。随着融资渠道的大大放宽和房企债务高峰的到来，可以预计，四季度房企的资金将更加紧绷。土地融资项目骤减房企土地融资项目骤减现象从9月子集信托统计数据中以求印证。

用益信托数据表明，2018年9月房地产信托规模为564.76亿元，而8月这一数字为684.17亿元，9月子集信托投放房地产资金清净增加近120亿元，环比上升17.5%。这与几个月前的房地产信托一枝独秀构成鲜明对比。2018年二季度，信托资金配备到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元快速增长1361.73亿元，占到信托资产的比重由10.99%提高到12.32%。

上半年，房地产在追加信托资金配备领域中的地位大大提高。一端是信托土地融资的项目骤减，另一端则是房企的慎重态度。

某信托公司资深地产信托经理赵亮（化名）回应，近期探访调研的房企都十分慎重，对新拿地项目所持从容态度。一是因为现在土地价格较高，二是各家房企完全一致预期明年地产行业形势不如今年。

无法说道寒冬早已来临，但最少房地产的春天早已过去。赵亮坦言，几家大房企联合的感觉是今后一两年地产市场会过于好，很多已上调明年的土地储备量等指标，有些甚至中止了原本的拿地计划。土地储备量的上调指出今后两年地产市场的供应量将大幅度上升。赵亮透漏，近几年，居民的购房市场需求已提早欠下，加之楼市调控政策持续放宽，未来地产市场的市场需求也不会有所上升。

华创证券研究认为，1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。土地供应方面，9月住宅类供地环比上升33%，同比上升43%，其中三四线宅地供给展现出最强，预计四季度土地供应同比将大概率保持较强状态，甚至更进一步走弱。

土地成交价方面，9月住宅类土地成交价环比上升17%，同比上升26%，9月宅地成交价在8月供给不断扩大前提下展现出之后下滑，其中三四线拖垮更加显著。机构提升房企融资门槛将近段时间，公司地产信托业务风触更为严苛，主要做到央企、国企之类的大品牌。华东某信托公司地产信托经理说道。今年以来，公司对地产业务十分慎重，一些保守的房地产企业极力不摸，哪怕这些房企的名列或经营业绩靠前，也不有可能摸。

赵亮回应，今年年中，公司提升了风触门槛。年初还在为房企百强获取融资，年中调整后，基本上只做到房企前50强劲了。

从细分市场来说，某股份制银行地方支行负责人回应，对于三四线城市地产项目，原本有些大型银行还不会给全国性大开发商的项目获取贷款，但近期大型银行早已不做到三四线城市的项目。主要原因是银行担忧三四线城市棚改货币化停止后，项目风险增大。从统计数据可以显现出，目前，三四线城市的房价有些回升，有些城市房价早已在暴跌。

但是对于一些头部房企，个别银行最近还提升了贷款额度。上述某股份制银行地方支行负责人说道，从侧面体现出有，头部房企的现金流也十分紧绷。

四季度现金流料更加紧绷近期拿地多是国企背景或早已稍激进的房企。周全说道，大型房企拒绝的融资成本较低，因此，给到投资人的利率也比较较低。用益信托数据表明，9月房地产子集信托收益率为7.88%，较8月份的8.19%上升0.31个百分点。

收益率的上升，一是因为交易输掉的层级提升，二是市场资金紧张，两年期的地产信托产品不好买，近期销售的多是一年期或一年半的，利率大自然不会较低一些。赵亮说道，但从直观感觉上谈，房企的融资成本并没上升。赵亮回应，从7、8月份开始，房企前50强劲在信托的融资成本已突破10%，名列靠后的企业融资成本甚至平均15%。

解释房企资金紧张的状况仍旧没转变。随着信托公司风触门槛的提升，房企融资渠道大大放宽；很多银行为了提升资金用于效率，上半年就已将贷款额度提早派发；此外，有证券机构测算的数据表明，在延续地产债中，2018年届满支付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的将近3倍。可以预计，四季度，房企的现金流将更加紧绷。

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